일러스트=챗GPT


이 기사는 2025년 9월 22일 11시 36분 조선비즈 머니무브(MM) 사이트에 표출됐습니다.
최근 국내 상업용 부동산 시장에서 대형 매물들의 거래가 지지부진하게 진행되고 있다. 상업용 부동산도 저점을 찍고 반등할 것이라는 기대감이 컸지만, 매도자와 매수자 간 가격 눈높이 차이를 좁히지 못하고 결국 매각을 철회하거나 보류하는 사례가 연이어 나오고 있다.
투자은행(IB) 업계에 따르면 1조원대 몸값이 거론되며 올해 하반기 오피스 빌딩 시장의 ‘대어’로 꼽히는 서울역 인근 서울스퀘어 매각 우선협상대상자 선정이 지연되고 있다. 지난달 말 진행된 입찰에 캡스톤자산운용과 한국투자리얼에셋이 참여했는데, 매 예금담보대출 이자 도자인 ARA코리아운용 측이 가격을 높여 달라며 제안을 한 번 더 받으면서다. 이들 원매자는 다시 가격을 써서 냈고, 매도자와 주관사가 이를 바탕으로 조율 중이다. 앞서 ARA운용은 NH투자증권과 지난 2019년 3월 서울스퀘어를 9882억8040만원에 인수했다.
수년째 IFC서울 매각에 난항을 겪어 온 브룩필드자산운용은 결국 작업을 중단 하이창업스쿨 하고 새로운 펀드를 만들어 자산을 이관하기로 했다. 브룩필드는 지난 2016년 약 2조5500억원을 투입해 미국 AIG로부터 IFC 오피스 5개 자산을 사들였다. 당시만 해도 공실률이 높아 위상이 지금보다 낮았고, 브룩필드는 연 20% 수준으로 알려진 높은 목표수익률의 기회추구형 펀드를 조성했다. 2021년 하반기부터 매각 작업이 본격화됐지만 브룩필드는 4 캐피탈순위 조원대 가격을 고수, 이보다 낮은 가격에 인수를 타진하는 원매자들과 시각차를 좁히지 못했다.
KT&G가 비핵심 자산을 정리하기 위해 내놓은 서울 중구 초동 ‘을지로타워’도 매도인과 원매자들 사이의 희망가 차이로 좀처럼 매각에 속도를 내지 못하다 최근 천경해운과 1200억원 규모 계약을 체결했다. KT&G는 지난 5월 입찰을 실시한 이후 최 취업한 근까지 우협을 선정하지 못했었다.
매도자와 원매자 간 가격을 맞추더라도 자금 조달에 어려움을 겪어 매각이 멈추는 경우도 발생했다. 역시 1조원에 가까운 몸값으로 주목받았던 동대문 랜드마크 오피스인 두산타워는 기존 우협이었던 한국투자증권이 투자자 모집에 어려움을 겪으면서 딜 클로징(거래 종결)에 실패했다.
이 외에도 이지스 한국토지주택공사 전자조달시스템 자산운용이 롯데백화점 분당점 매각을 철회하고, 대신 직접 리모델링 공사에 나서기로 했다. 이지스운용은 지난 7월 말 입찰에 참여한 이지스엑스자산운용, 캐피탈랜드투자운용, 브라이튼자산운용을 대상으로 인터뷰까지 진행했으나 자금 조달 문제 등으로 이런 결정을 내린 것으로 파악됐다.
업계에선 양측의 견해차가 좁혀지지 않는 이유로 향후 상업용 부동산 시장 전망을 들고 있다. 매도자의 경우 상업용 부동산 시장이 저점을 찍고 반등하는 국면이라고 보고 호황기 때의 가격을 기대하고 있다. 반면 매수자들은 나중에 팔 때가 되면 공급 확대 등으로 인해 다시 시장이 위축될 것이라면서 보수적인 가격을 제시하고 있다.
전문가들은 서울도심권역(CBD)에 앞으로 약 5년간은 오피스 공급이 집중될 것으로 예상된다고 입을 모았다. 상업용 부동산 서비스 기업 젠스타메이트에 따르면 올해부터 2029년까지 CBD 일대에 총 36건, 약 254만㎡ 규모의 신규 오피스가 공급될 예정이다. 이는 2000년대 이후 연평균 공급량의 1.6배 수준이다. 작년이나 올해 빌딩을 매입할 경우 미래 매도 시점인 2027~2029년에 연평균 약 62만7000㎡의 공급이 집중돼 이 무렵 CBD 일대 오피스 공실률이 크게 오를 수 있다는 전망이 나온다.
업계 관계자는 “대규모 공급이 예상되다 보니 매도자 입장에선 지금 못 팔면 몸값이 낮아질 것이라 보는 시각도 있다”면서 “또 풍부한 자금력을 갖춘 외국계 자본들이 주요 투자자(FI)로 나설 것이란 기대가 컸지만, 오피스 시장에서 발을 빼는 것이 현재 글로벌 추세다. 외국인들이 국내에서도 소극적인 모습을 보이고 있는 점도 영향을 끼쳤다고 본다”고 설명했다.



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